📻 AKTÓWKA REO.pl: Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane

AUDIO REO. Posłuchaj tekstu na podcaście. Czyta Danuta Stachyra.

 



W myśl przepisów ustawy – Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor jest zobowiązany dołączyć m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie z definicją, jaką zawiera art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

O ile kwestia własności, użytkowania wieczystego, zarządu i ograniczonego prawa rzeczowego nie budzi wielu wątpliwości, o tyle sprawa stosunku zobowiązaniowego może być problematyczna.

Z takim właśnie zagadnieniem musiał zmierzyć się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w wyroku z dnia 7 marca 2013 r., sygn. II SA/Kr 1765/12 wskazał wyraźnie, że zgoda upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinna być sformułowana w sposób jasny i jednoznaczny, co oznacza, że nie można jej domniemywać.

Teza ta została postawiona na tle następującego stanu faktycznego: spółka akcyjna, w której udziały miał Skarb Państwa, wystąpiła do starosty w wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę na nieruchomości Skarbu Państwa, którą władała od lat. Jako dowód, że posiada pozwolenie na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, spółka przedstawiła akt notarialny, wraz ze statutem spółki, w którym ustanowione zostało zobowiązanie Skarbu Państwa do dokonania czynności, w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości objętej obecnie wnioskiem o pozwolenie na budowę, na rzecz spółki. Nieruchomość ta miała być wniesiona aportem do spółki przez Skarb Państwa.

Starosta uznał jednak, że takie zobowiązanie nie doprowadziło do przeniesienia prawa własności nieruchomości ani też nie może być traktowane jako zgoda właściciela – Skarbu Państwa na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. W wyniku tego wydana została decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji. Spółka wniosła odwołanie, jednakże wojewoda podzielił w całości stanowisko starosty i utrzymał decyzję odmowną w mocy. Wojewoda stwierdził, że wniesiony przez Skarb Państwa, stanowiący jego własność aport rzeczowy, bez przeniesienia na spółkę prawa własności nieruchomości, nie może stanowić prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Aby należycie wykonać zobowiązanie z umowy spółki do wniesienia nieruchomości w formie aportu, konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Analizując akt notarialny przedstawiony przez spółkę organ stwierdził, że z jego treści nie wynika, aby wywoływał on skutki w sferze prawno-rzeczowej, w postaci przeniesienia prawa własności, co najwyżej może on stanowić po stronie spółki podstawę do domagania się dokonania tego rodzaju czynności.

W skardze do WSA spółka akcyjna nadal wywodziła swój tytuł z istniejącego stosunku obligacyjnego, ale Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie również go nie podzielił. W uzasadnieniu WSA pochylił się m.in. nad kwestią oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, wskazując, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jednakże przesłanka ta nie może być rozumiana literalnie. Obecnie w orzecznictwie przyjmuje się, że wprawdzie organ jest związany oświadczeniem wnioskodawcy o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to może go jednak nie uwzględnić, gdy z zebranych w sprawie dowodów wynika bezspornie, że wnioskodawca w rzeczywistości tego prawa nie ma. Organ zobowiązany jest kwestię wyjaśnić nie opierając się wyłącznie na oświadczeniu.

Zdaniem WSA wyjaśnienia wymagało rozumienie pojęcia „stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”, gdyż przyczyną odmownego rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej, w której wydano zaskarżoną decyzję była dokonana przez organy obu instancji kwalifikacja stosunku prawnego spółki, jako stosunku wprawdzie zobowiązaniowego, ale nieprzewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Sąd dokonał szerokiej analizy poglądów piśmiennictwa oraz orzecznictwa i wywiódł, że prawo do wykonywania robót budowlanych musi być wyraźnie zastrzeżone w umowie i nie może pozostawać dorozumiane czy też wywodzone z braku przeciwnych postanowień. Dodatkowo zgoda upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinna być sformułowana w sposób jasny i jednoznaczny, co oznacza, że nie można jej domniemywać. Stosunek zobowiązaniowy jest pojęciem cywilnoprawnym, przez które rozumie się stosunek prawny między co najmniej dwoma podmiotami, z których jeden – wierzyciel, uprawniony jest do żądania od drugiego – dłużnika określonego świadczenia. Świadczenie może polegać np. na takim działaniu, jak wyrażenie zgody na dysponowanie nieruchomością przez wierzyciela na cele budowlane. Zgoda właściciela nieruchomości upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane winna być sformułowana w sposób jednoznaczny i nie może być dorozumiana. WSA, analizując w kontekście powyższych spostrzeżeń umowę spółki, z której wywodziła ona swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stwierdził, że w umowie tej nie została wyrażona w sposób jednoznaczny zgoda właściciela na wykonywanie robót budowlanych.

Na podstawie swoich wywodów, WSA stwierdził, że prawidłowa wykładnia pojęcia „stosunek zobowiązaniowy” z art. 3 ust. 11 ustawy – Prawo budowlane nie dopuszcza domniemania istnienia prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez inwestora.

Paulina Wach, aplikant radcowski z kancelarii Robaszewska&Płoszka. Radcowie Prawni

Masz wątpliwości? Potrzebujesz porady specjalisty? Zapytaj eksperta

fot. sxc.hu

Anita Sowińska
Certified Professional in Accelerate Transition (Climate-KIC), ekonomistka i ekolożka; działaczka społeczna.