Zasiedzenie jako forma nabycia własności bądź innego prawa do władania nieruchomością


Jednym ze sposobów nabycia prawa własności jest zasiedzenie. Zasiedzenie to termin prawniczy oznaczający nieprzerwane posiadanie, np. nieruchomości, przez określony ustawowo czas, odpowiednio 20 bądź 30 lat. Okres ten to tzw. okres zasiedzenia, z upływem którego dotychczasowy posiadacz nieruchomości już z samej mocy prawa (ex lege) – a więc bez konieczności dokonywania jakichkolwiek dalszych czynności – staje się właścicielem. Do nabycia własności przez zasiedzenie może dojść w wyniku długotrwałego posiadania w sytuacji gdy np. poprzedni właściciel nieruchomości jest nieznany, zaginął, jest znany ale nie interesuje się nieruchomością lub gdy faktycznemu właścicielowi zaginęły dokumenty nieruchomości gdy nie ma ona urządzonej księgi wieczystej.

Posiadaczem, o którym mowa będzie np. osoba fizyczna, która nie posiadając jakichkolwiek dowodów własności nieruchomości, pomimo to dysponuje nią tak jak właściciel, tzn. m.in. opłaca podatek od nieruchomości, dba o jej należyty stan techniczny, prowadzi na nieruchomości prace konserwatorskie etc. Jedyną różnicą pomiędzy posiadaczem a właścicielem w kontekście zasiedzenia jest to, że posiadacz nie może udokumentować, że własności nieruchomości należy do niego. Nabycie własności przez zasiedzenie możliwe jest jednak tylko wtedy, gdy posiadacz jest tzw. posiadaczem samoistnym czyli nie dysponuje żadnym innym prawem do dysponowania nieruchomością, takim jak np. umowa najmu, dzierżawy, użyczenia. Najemca czy dzierżawca nie może nabyć nieruchomości przez zasiedzenie.

Posiadanie samoistne może przybrać dwie formy. Pierwszą jest posiadanie w dobrej wierze. Ma ono miejsce wtedy, gdy posiadacz przekonany jest, że prawo własności mu z jakiegoś powodu przysługuje. Na przykład dlatego, że nabył nieruchomość w drodze umowy kupna ale następnie okazało się, że umowa ta obarczona była wadą prawną i w rzeczywistości własność nieruchomości w ogóle na nabywcę nie przeszła. W takiej sytuacji do nabycia przez posiadacza w dobrej wierze prawa własności przez zasiedzenie dojdzie już po upływie 20 lat nieprzerwanego posiadania. W złej w wierze będzie natomiast ten, kto korzysta z nieruchomości jak właściciel choć wie, że właścicielem nie jest lub gdy nie wie, że nie jest właścicielem choć przy zachowaniu należytej staranności powinien o tym wiedzieć. Do sytuacji takiej dochodzi m.in. gdy osoba kupuje nieruchomość zawierając umowę bez zachowania formy aktu notarialnego. Posiadacz w złej wierze aby nabyć własności nieruchomości przez zasiedzenie powinien posiadać ją nieprzerwanie przez lat 30. Należy zaznaczyć, że posiadacz może zasadniczo doliczyć do czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia czas posiadania nieruchomości przez swojego poprzednika.

Aby jednak nabyte przez posiadacza poprzez zasiedzenie prawo własności mogło być ujawnione i wpisane w księgach wieczystych należy przeprowadzić stosowne postępowanie sądowe. Jest to postępowanie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia. Jego przeprowadzenie doprowadzi do uzyskania przez nowego właściciela (a dotychczasowego posiadacza) prawomocnego sądowego stwierdzenia faktu przejścia własności na osobę wymienioną w orzeczeniu sądu. Takie sądowe orzeczenie jest wiążącym dla wszystkich potwierdzeniem nabycia prawa własności do nieruchomości i stanowi podstawę wpisu właściciela do ksiąg wieczystych.

Podobnie, przez zasiedzenie można nabyć służebność gruntową i służebność przesyłu. Służebnością jest prawo do korzystania z jednej nieruchomości (zwanej obciążoną) w ustalonym zakresie przez właściciela lub użytkownika wieczystego innej nieruchomości (zwanej władnącą).

Przykładowo, służebność przesyłu ustanowiona na nieruchomości Iksińskiego, na której posadowione są urządzenia przesyłowe (np. gazociąg, ropociąg czy sieć energetyczna) na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego oznacza, że przedsiębiorstwo może korzystać z tej nieruchomości w zakresie określonym treścią tej służebności. Z tego względu treść służebności przesyłu powinna zostać określona umownie.

Co jednak w sytuacji, gdy Iksiński nie ma z przedsiębiorcą przesyłowym umowy o ustanowieniu służebności a przedsiębiorstwo pomimo to korzysta z nieruchomości? W takiej sytuacji Iksiński powinien podjąć próbę uregulowania sytuacji i wezwać na piśmie przedsiębiorcę przesyłowego do ustanowienia służebności za wynagrodzeniem. Jeżeli nie dojdzie do polubownego ustanowienia służebności przesyłu konieczne będzie podjęcie dalszych kroków przez Iksińskiego – skierowanie do przedsiębiorcy sądowego zawezwania do próby ugodowej albo wystąpienie do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem. W przeciwnym razie właściciel, tolerując przez określony czas (odpowiednio 20 bądź 30 lat) korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z jego nieruchomości bez tytułu prawnego, narazi się na nabycie przez to przedsiębiorstwo służebności przesyłu przez zasiedzenie.

Konsekwencje będą dla Iksińskiego negatywne: po pierwsze przedsiębiorca przesyłowy uzyska prawny tytuł do władania nieruchomością Iksińskiego (w zakresie służebności przesyłu), po drugie, właściciel utraci prawo do żądania od przedsiębiorcy wynagrodzenia za ustanowienie tej służebności oraz do wynagrodzenia za dotychczasowe bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę.

Żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozostaje jednak aktualne o ile do zasiedzenia służebności jeszcze nie doszło. Żądanie to może jednak obejmować tylko nieprzedawnione roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, obejmujące maksymalnie 10 lat wstecz od daty zgłoszenia tego żądania.

Do zasiedzenia służebności przesyłu odnoszą się także poczynione na wstępie uwagi odnośnie dobrej i złej wiary posiadacza (służebności) a także terminów zasiedzenia.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia (zarówno nieruchomości jak i służebności) wszczyna się na wniosek posiadacza (nieruchomości bądź służebności). Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. Wniosek składa się w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na położenie nieruchomości.

W przypadku zasiedzenia własności nieruchomości, we wniosku należy zawrzeć dane osobowe i adresowe wnioskodawcy oraz uczestników postępowania. Ponadto, wniosek powinien zawierać następujące informacje: a) dokładny opis (oznaczenie nieruchomości) wskazujący miejscowość, gminę, oznaczenie ewidencyjne nieruchomości: numer działki, numer lub nazwę obrębu a także powierzchnię nieruchomości; b) wskazanie numeru księgi wieczystej bądź oznaczenie zbioru dokumentów; c) opis okoliczności prowadzących do zasiedzenia na poparcie wniosku; d) imiona, nazwiska i adres świadków mogących złożyć zeznania na poparcie informacji zawartych we wniosku. Wszystkie informacje zawarte we wniosku należy udokumentować poprzez dołączenie do niego: odpisu księgi wieczystej albo zaświadczenia o stanie prawnym, wynikającym ze zbioru dokumentów (gdy nie ma księgi wieczystej), specjalnie w tym celu sporządzonej mapy, wyciągu z katastru (ewidencji gruntów). Warto dołączyć także inne dokumenty, które potwierdzą fakt korzystania z nieruchomości jak właściciel, będą to np. oświadczenie o opłacaniu podatku od nieruchomości przez okres objęty wnioskiem, wydane przez właściwy organ podatkowy.

Opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 2.000 złotych. Ponieść trzeba jednak także inne wydatki: m.in. opłatę za odpis z księgi wieczystej czy opłatę sądową od wniosku o wpis prawa własności w księdze wieczystej. Dowód uiszczenia opłaty od wniosku. składa się wraz z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia w biurze podawczym sądu lub przesyła pocztą w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników.

 

Radca Prawny Katarzyna Słomka

Kancelaria Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni

Masz wątpliwości? Potrzebujesz porady specjalisty? Zapytaj eksperta

Linie energetyczne, fot. sxc.hu

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here