Zabezpieczenie praw do gruntu pod inwestycje OZE – kwestie prawidłowego określenia stron


Realizacja inwestycji, jaką jest budowa farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej, jest procesem zarówno czasochłonnym, jak i wymagającym od inwestora biegłego poruszania się w wielu dziedzinach prawa. Począwszy od szeroko rozumianego prawa cywilnego z uwzględnieniem szeregu szczególnych regulacji, poprzez prawo handlowe, na prawie administracyjnym kończąc. Niezbędnym elementem jest także prawidłowe formułowanie zapisów zawieranych umów. W niniejszym artykule skupimy się na właściwym określeniu stron umów, których celem jest zabezpieczenie prawa do gruntu pod inwestycje.

Zabezpieczenie prawa do gruntu może nastąpić w formie nabycia własności lub też prawa użytkowania wieczystego. Może to nastąpić także na podstawie umowy ustanowienia służebności oraz umów zobowiązaniowych (umowa dzierżawy lub najmu). Zazwyczaj strony koncentrują się na negocjacji warunków. Tymczasem równie ważne co ich treść są kwestie formalne – w tym prawidłowe oznaczenie stron oraz sposób ich reprezentacji. Najogólniej rzecz ujmując, umowa powinna być zawarta przez osoby do tego uprawnione zarówno po stronie udostępniającego grunt, jak i inwestora. Należy upewnić się, czy osoba, z którą zawieramy umowę, upoważniona jest do bycia stroną tejże umowy. W przypadku osób występujących w imieniu stron, czyli pełnomocników, należy upewnić się, czy dana osoba posiada po zawarcia umowy stosowne upoważnienie, a w przypadku osób prawnych (spółek), czy jest umocowana do reprezentacji. Kwestię tę mogą regulować przepisy szczególne, np. w przypadku umów zawieranych pomiędzy spółką a jej członkiem zarządu wymagane jest ustanowienie przez organy spółki pełnomocnika spółki do zawarcia takiej umowy, co szczegółowo zostanie omówione poniżej.

Dla prawidłowego oznaczenia udostępniającego grunt ważnym jest, aby w momencie zawarcia umowy posiadał tytuł do dysponowania gruntem. Weryfikacji prawa własności można dokonać na podstawie odpisów z ksiąg wieczystych, które można pobrać ze strony http://ekw.ms.gov.pl/. Jeżeli okaże się, że stan właścicielski nieruchomości nie jest uregulowany, należy ten problem rozwiązać przed zawarciem umowy np. poprzez przeprowadzenie postępowania spadkowego lub zasiedzenia. W przypadku zawierania umowy z osobą, która jest dzierżawcą lub najemcą, podstawą do zawarcia dalszej umowy będzie obowiązująca umowa dzierżawy lub najmu. Kwestie te są odmiennie uregulowane w odniesieniu do poddzierżawy i podnajmu. W umowie dzierżawy powinien znaleźć się zapis zezwalający na dalszą dzierżawę, zaś w umowie najmu – jeżeli nie ma zapisu zabraniającego dalszego najmu – można zawrzeć dalszą umowę.

Może także zdarzyć się, że w imieniu właściciela gruntu występować będzie inna osoba fizyczna. Wówczas, jak już wspomniano powyżej, winna ona posiadać stosowne to tego pełnomocnictwo. W tym momencie wskazać należy, że jeżeli umowa zawierana będzie w formie kwalifikowanej, np. z podpisami notarialnie poświadczonymi, to i takie pełnomocnictwo także powinno być udzielone w formie tożsamej z formą umowy. W sytuacji, jeżeli udostępniający grunt ma być reprezentowany przez pełnomocnika, to zgodnie z art. 99 ust. 1 kodeksu cywilnego pełnomocnictwo wino być również udzielone w takiej samej formie, jaka przewidziana jest dla danej czynności. W przypadku zawarcia umowy przez pełnomocnika, który nie ma umocowania w odpowiedniej formie, koniecznym będzie potwierdzenie ważności zawartej umowy przez spółkę zgodnie z art. 103 ust. 1 kodeksu cywilnego. Umowa zawarta przez rzekomego pełnomocnika jest czynnością prawną niezupełną, wobec której zachodzi stan bezskuteczności zawieszonej. Ważność czynności zależy wówczas od jej potwierdzenia przez osobę – w imieniu której została zawarta. Stan bezskuteczności zawieszonej trwa do czasu potwierdzenia umowy przez mocodawcę, ewentualnie do czasu bezskutecznego upływu terminu do dokonania takiego potwierdzenia. Skutkiem prawnym potwierdzenia jest to, że ustaje stan bezskuteczności zawieszonej. Umowa staje się ważna i skuteczna z mocą wsteczną – od chwili jej zawarcia.

Osobną kwestią pozostaje zawieranie umów przez osoby nieposiadające pełnej zdolności do czynności prawnych, np. małoletnie dzieci. W takiej sytuacji koniecznym będzie wystąpienie przez opiekuna małoletniego do sądu opiekuńczego o wyrażenie zgody na zawarcie umowy.

Zdecydowanie większej uwagi wymaga kwestia reprezentacji inwestora. Jeżeli inwestor jako osoba fizyczna występuje we własnym imieniu, sytuacja jest najprostsza. Natomiast jeżeli inwestor będący osobą fizyczną chce działać przez pełnomocnika, również powinien pamiętać o tych samych zasadach, jakie w takim przypadku obowiązują udostępniającego grunt, tj. ważne pełnomocnictwo do dokonania czynności oraz jego odpowiednia forma.

Nie można też zapomnieć o spółce cywilnej, której funkcjonowanie opisane zostało w kodeksie cywilnym, a nie w kodeksie spółek handlowych. W języku potocznym używa się, że spółka coś nabyła lub zawarła umowę. Jednak prawidłowym jest, że to osoby prowadzące działalność gospodarczą będące wspólnikami spółki cywilnej zawarły umowę. Tak też należy oznaczyć strony umowy – wymienić z imienia i nazwiska wspólnika zawierającego umowę z oznaczeniem, że jest on wspólnikiem spółki cywilnej będącej inwestorem.

Natomiast jeżeli inwestor jest osobą prawną, wówczas należy zwrócić uwagę na szczegółowe rozwiązania prawne regulujące te kwestie w odniesieniu do różnych form prowadzonej działalności.
Osoby prawne, które prowadzą działalność w formie spółek, dzielimy na spółki osobowe i spółki kapitałowe.

W spółkach osobowych generalną zasadą jest, że w imieniu spółki może występować każdy z jej wspólników działających samodzielnie lub łącznie bądź komplementariusz (spółka komandytowa, komandytowo-akcyjna). Ponadto w spółce partnerskiej umowę może zawrzeć także zarząd, jeśli został powołany. Umowa może zostać zawarta także przez pełnomocnika lub powołanego w spółce prokurenta.

W sposób odmienny została kwestia reprezentacji uregulowana w stosunku do spółek kapitałowych tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i spółką akcyjną. Ogólną zasadą jest, że spółki kapitałowe reprezentowane są przez zarząd. Warunkiem koniecznym do uznania, że doszło do złożenia ważnego oświadczenia woli przez spółkę, jest działanie jej organu zgodnie z oznaczonymi w KRS zasadami reprezentacji. Sytuacja jest dość klarowna, gdy zarząd jest jednoosobowy. W takiej sytuacji każde oświadczenie woli podpisane przez jedynego członka zarządu będzie oświadczeniem woli spółki. Bardziej skomplikowana jest sytuacja, kiedy mamy do czynienia z wieloosobowym zarządem. W takiej sytuacji należy pamiętać o treści umowy spółki (statutu). W ramach treści umowy mogą bowiem się znaleźć zapisy, które będą określały konkretne zasady reprezentacji spółki. Zatem osoby wchodzące w skład zarządu powinny działać zgodnie z ustalonymi zasadami reprezentacji. W przypadku zarządu wieloosobowego mogą mieć miejsce różne zasady np. dwóch członków zarządu łącznie, prezes zarządu wspólnie z członkiem zarządu.

Dodatkowo w spółce może zostać powołany prokurent, który to wspólnie z członkiem zarządu jest umocowany do reprezentacji spółki. Przy takiej formie reprezentacji należy pamiętać, że członek zarządu zawsze musi działać z prokurentem (ograniczenie prawa do reprezentacji zarządu). Zaś w stosunku do prokurenta, nie wyłącza to zasady samodzielnego reprezentowania.

Poza członkami zarządu lub prokurentem możliwe jest również reprezentowanie inwestora przez pełnomocnika. Pełnomocnik zgodnie z art. 98 kodeksu cywilnego działa w zakresie udzielonego pełnomocnictwa. W umowie powinny znaleźć się odpowiednie zapisy o tym, że dana osoba jest pełnomocnikiem działającym na podstawie udzielonego przez zarząd pełnomocnictwa, zgodnie z przyjętymi zasadami reprezentacji.

Kolejnym istotnym zagadnieniem wywołującym ważne skutki prawne jest zawieranie umów pomiędzy spółką a jej członkiem zarządu. Kodeks spółek handlowych zawiera odpowiednie regulacje, jakie należy zastosować w takiej sytuacji. Zasada, w której zarząd reprezentuje spółkę kapitałową, nie dotyczy czynności prawnych pomiędzy członkiem zarządu a spółką. W tej sytuacji spółka akcyjna reprezentowana jest przez radę nadzorczą lub pełnomocnika wyznaczonego uchwałą walnego zgromadzenia. Powyższe zasady dotyczą również spółki z o.o., z tym jednak zastrzeżeniem, że w spółce z o.o. obowiązek powoływania rady nadzorczej nie wynika z przepisów prawa, lecz jest regulowany na poziomie umowy spółki. Jeżeli rady nadzorczej nie ma lub tak postanowi zgromadzenie wspólników, spółkę z o.o. w czynnościach z członkiem zarządu reprezentować będzie pełnomocnik wyznaczonych uchwałą wspólników. Skutkiem niezastosowania się do zasad określonych w art. 210 § 1 k.s.h. jest bezwzględna nieważność dokonanej czynności. Oznacza to, że czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków w sferze cywilnoprawnej. Stan nieważności powstaje z mocy samego prawa (ipso iure) i datuje się od początku, tzn. od chwili dokonania czynności. Zatem umowę należy zawrzeć prawidłowo po ustanowieniu prawidłowo umocowanego pełnomocnika.

Powyżej przedstawione zagadnienia wymagają zachowania szczególnej uwagi, z powodu na ich daleko idące skutki wobec osób zawierających. Tylko ważnie zawarta umowa tworzy pomiędzy stronami stosunek prawny, tj. źródło ich praw i obowiązków.

Małgorzata Owdziej, aplikant radcowski z kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni


 

Masz wątpliwości? Potrzebujesz porady specjalisty? Zapytaj eksperta

Farma wiatrowa, fot. sxc.hu

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here