Uwagi nt. uzyskiwania tytułu prawnego do nawisu śmigła turbiny wiatrowej nad nieruchomością


Czy inwestor budujący farmę wiatrową powinien posiadać także tytuł do dysponowania gruntem na potrzeby nawisu śmigła turbiny wiatrowej nad nieruchomością sąsiadującą z nieruchomością, na której posadowiona została turbina?

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm., dalej jako „PB”) każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami (art. 4 PB). Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy złożyć, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Kontrowersyjne, w kontekście przytaczanej powyżej regulacji, jest to, czy inwestor budujący farmę wiatrową powinien posiadać także tytuł do dysponowania gruntem na potrzeby nawisu śmigła turbiny wiatrowej nad nieruchomością sąsiadującą z nieruchomością, na której posadowiona została turbina. Istotna jest tym samym odpowiedź na pytanie, czy zabudową w rozumieniu PB będzie również nieregularne wkraczanie obrotowych części budowli (jaką niewątpliwie jest turbina wiatrowa) na nieruchomość sąsiednią. Niestety ustawa nie definiuje pojęcia zabudowy. Orzecznictwo sądów także nie jest w tym zakresie pomocne. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ewentualny brak wymaganego tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane mógłby zostać uznany za rażące naruszenie prawa i w konsekwencji organ administracji publicznej mógłby stwierdzić nieważność pozwolenia na budowę, która może skutkować koniecznością rozbiórki turbiny wiatrowej. Należy zatem z ostrożności założyć, że inwestor budujący farmę wiatrową powinien (tam, gdzie zachodzi taka potrzeba) zabezpieczyć prawo do dysponowania nieruchomością na cel budowlany polegający na „omiataniu” śmigłami turbiny wiatrowej nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością, na której posadowiona została turbina. W praktyce wydaje się, że takie stanowisko zajmuje większość banków finansujących inwestycje w OZE w formule project finance.

Nie ulega wątpliwości, że z punktu widzenia cywilnoprawnego zabezpieczenia prawa do nieruchomości istotną rolę odgrywać będzie sposób interpretacji granic prawa własności. Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 121, dalej jako „KC”) „[w] granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Dodatkowy element konieczny do uwzględnienia przy korzystaniu z gruntu (a właściwie jego dodatkowe ograniczenie) wprowadza art. 143 KC, stanowiąc, że „[w] granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią”.

Powyższe cytowane przepisy mogłyby prowadzić do wniosku, że posadowienie turbin wiatrowych w taki sposób, aby ich śmigła częściowo wykraczały poza działkę, na której są posadowione i w określonych pozycjach znajdowały się nad gruntem sąsiadującym będącym gruntem rolnym, niekoniecznie musi ograniczać możliwości korzystania z tego gruntu. Tytułem przykładu można wskazać turbiny wiatrowe o wysokości wieży dochodzącej do ok. 100 m oraz promieniu śmigła ok. 50 m. Tak więc w żadnym wypadku w podanym przykładzie dostępna dla właściciela gruntu sąsiadującego przestrzeń nad nim nie byłaby mniejsza niż 50 m. Wydawać się zatem może, że właściciel gruntu w dalszym ciągu mógłby z niego korzystać zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a nawis śmigła nie stałby ku temu na przeszkodzie.

Mimo powyższych argumentów, należy jednak mieć na uwadze, że omawiane zagadnienie jest wysoce kontrowersyjne, a pojęcie „granic społeczno-gospodarczych” nieokreślone. W efekcie istnieje ryzyko, że własność gruntu rozciąga się także ponad wysokość omiatania śmigieł. Jako że projekty związane z budową farm wiatrowych są projektami pociągającymi za sobą znaczne koszty, ewentualne zakwestionowanie przez właściciela gruntu sąsiedniego możliwości omiatania śmigieł turbiny ponad jego nieruchomością mogłoby pociągać za sobą także doniosłe konsekwencje. W praktyce można spotkać się z powództwami, które skutkowały ograniczeniem zakresu obrotu rotora do określonego kąta – a więc tak, by nie zachodził nad sporny grunt. W efekcie oznaczało to mniejsze możliwości generacji energii elektrycznej.

Biorąc pod uwagę opisane powyżej niemałe ryzyka dla projektów, najbezpieczniejszym rozwiązaniem wydaje się zabezpieczenie tytułu prawnego w celu ograniczenia ryzyk na dwóch płaszczyznach – administracyjnoprawnej (pozwolenie na budowę) oraz cywilnoprawnej (relacje z właścicielami).

Pozostaje zatem kwestia wyboru sposobu takiego zabezpieczenia. W praktyce spotkać można różne formy ustanowienia prawa do obrotu śmigieł turbiny wiatrowej nad gruntem sąsiadującym z gruntem, na którym wybudowana została sama turbina wiatrowa. Należy wskazać choćby umowy dzierżawy, najmu oraz służebności – gruntowe i przesyłu. Trzeba przy tym podkreślić, że zabezpieczenie praw do gruntu w opisywanej sytuacji służebnością przesyłu jest rozwiązaniem niepoprawnym, które niesie za sobą ryzyko jego skutecznego kwestionowania przez właściciela nieruchomości obciążonej. Element turbiny wiatrowej (w omawianym przypadku śmigło) nie jest bowiem urządzeniem służącym do doprowadzania lub odprowadzania energii elektrycznej lub urządzeniem do niego podobnym (art. 49 KC). Ponadto nie jest związany z gruntem, nad którym „wisi”.

Możliwym rozwiązaniem, mającym na celu zabezpieczenie prawa do gruntu, jest ustanowienie służebności gruntowej, na podstawie umowy, której stronami będą właściciel nieruchomości władnącej (czyli tej, na której została posadowiona turbina wiatrowa) oraz właściciel nieruchomości obciążonej (a więc tej, nad którą obracają się śmigła wiatraka). Tym samym jednak inwestor, mimo że byłby faktycznym beneficjentem umowy, a zarazem podmiotem finansującym ją, mógłby mieć ograniczony wpływ na jej zakres oraz sposób wykonywania. W celu uniknięcia takiej sytuacji umowa dzierżawy gruntu pod turbinę wiatrową może przewidywać możliwość korzystania przez dzierżawcę (inwestora) z uprawnień wydzierżawiającego wynikających ze służebności gruntowej względem nieruchomości sąsiedniej.

Ze względu na perspektywę czasową eksploatacji farmy wiatrowej inwestorzy chcą zabezpieczyć projekt na jak najdłuższy czas, co ma bezpośredni wpływ na tzw. bankowalność projektu1, „a więc taki stan projektu inwestycyjnego, który umożliwia podjęcie przez instytucję finansującą (bank) pozytywnej decyzji o przyznaniu finansowania na jego dalszy rozwój”2 . Wydaje się zatem, że wybór umowy dzierżawy zawartej na czas określony 30 lat byłby najbardziej trafny. Należy przy tym jednak brać pod uwagę orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r. (sygn. IV CSK 244/12). Mimo że orzeczenie to zostało wydane w odniesieniu do posadowienia samej turbiny wiatrowej, uwagi te można odnieść także do umów zawieranych z właścicielami gruntów, nad które wykraczają śmigła turbin wiatrowych. Sąd Najwyższy w powoływanym orzeczeniu wskazał, że cechą umowy dzierżawy jest pobieranie przez wydzierżawiającego pożytków z przedmiotu dzierżawy w rozumieniu art. 693 § 1 KC. Sąd orzekł także, że „[p]rzemieszczające się masy powietrza nad gruntem stanowiącym przedmiot umowy […], które wprawiają w ruch mechanizm zainstalowanych turbin wiatrowych, produkujący energię elektryczną, nie są częścią składową tegoż gruntu […], a tym samym pożytkiem naturalnym”. Jednak zdaniem Sądu Najwyższego, mimo że do umów zawieranych z właścicielami gruntów celem posadowienia turbin wiatrowych nie można stosować wprost przepisów dotyczących umów dzierżawy, to odpowiednie stosowanie tych przepisów (a nie innych, dotyczących np. najmu) jest jak najbardziej dopuszczalne.

Podsumowując, uzyskanie tytułu prawnego do przekraczania przez śmigła turbiny wiatrowej granicy działki, na której jest ona zainstalowana, i wkraczania nad nieruchomość sąsiadującą, jest zasadne z punktu widzenia minimalizacji ewentualnych ryzyk cywilnoprawnych (ze strony właściciela „omiatanego” gruntu), a co za tym idzie, zapewnienia możliwości generowania energii elektrycznej, a także administracyjnoprawnych (ze względu na ważność pozwolenia na budowę).

Maciej Szambelańczyk, radca prawny, doradca w Kancelarii Wierciński, Kwieciński, Baehr Sp. k.
Krzysztof Sikorski, LL.M., aplikant radcowski w Kancelarii Wierciński, Kwieciński, Baehr Sp. k.

 

1 Szerzej na ten temat: Maciej Szambelańczyk, Prawna „bankowalność” projektów wiatrowych, [w:] Czysta Energia, nr 2/2013.
2 Ibidem.


Turbina wiatrowa, fot. CGP Grey/CC BY 2.0

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here