Ustanowienie służebności przesyłu


W poprzednim artykule dotyczącym tematyki służebności przesyłu, została omówiona problematyka ustanowienia służebności w drodze zasiedzenia, co odnosi się do urządzeń posadowionych już na gruncie w okresie wcześniejszym. Jednak przepisy dotyczące ustanowienia służebności przesyłu mają także zastosowanie do inwestycji nowo powstałych lub będących jeszcze w fazie planowania.

Przedsiębiorstwo przesyłowe będące właścicielem urządzeń powinno doprowadzić do uregulowania ich stanu prawnego. Jest to niezbędne dla prawidłowego i zgodne z prawem korzystania z urządzeń, w tym zapewnienia nieorganicznego dostępu do nich np. w celu naprawy lub konserwacji. Ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić na kilka sposobów. W dużej mierze wybór opcji zależy od stanowiska właściciela nieruchomości.

Ustawowymi drogami do ustanowienia służebności przesyłu są:

1. Zawarcie z właścicielem nieruchomości umowy ustanawiającej służebność przesyłu za wynagrodzeniem:
Jest to najprostszy sposób porozumienia pomiędzy przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości. Umowa taka powinna w szczególności określać korzystanie przez przedsiębiorcę w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (nieruchomości obciążonej), w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Będzie to oznaczać w praktyce możliwość wejścia przez przedsiębiorcę na cudzy grunt obciążony służebnością, podejmowania czynności niezbędnych do utrzymania, konserwacji, remontu, modernizacji, dozoru czy usunięcia awarii urządzeń przesyłowych. W umowie należy także określić obowiązek właściciela nieruchomości obciążonej polegający na znoszeniu istnienia cudzych urządzeń na gruncie, w tym znoszenia podejmowanych przez przedsiębiorcę czynności. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 maja 2000 r. w sprawie o sygn. V CKN 30/00 wskazał, że „także oświadczenie właściciela nieruchomości o zobowiązaniu się do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, a więc także służebności przesyłu, powinno być złożone w formie aktu notarialnego”. Po ustanowieniu służebności przesyłu konieczny jest wpis tego ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą prawo to obciąża. Pamiętać należy również, że umowne ustanowienie służebności przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i do jej skutecznego ustanowienia konieczne jest złożenie oświadczenia woli przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Umowa powinna ustalać wynagrodzenie przysługujące właścicielowi obciążonej nieruchomości. Płatność ustalonego wynagrodzenia może być przewidziana jako wypłata jednorazowa całej kwoty lub też przyjąć formę świadczenia okresowego np. płatnego raz w roku. Wysokość oraz forma płatności wynagrodzenia są kwestiami indywidualnymi i zależą tylko od zdolności negocjacyjnych stron. W przypadku płatności jednorazowej należy wziąć pod uwagę, że właściciel nieruchomości po uzyskaniu całości kwoty może nie czuć się w żaden sposób związany z planowaną inwestycją. Może się to niekiedy przekładać na podwyższona skłonność do składania zażaleń i odwołań od decyzji i postanowień w wydawanych w toku proces inwestycyjnego. Z kolei przy płatności rocznej należy liczyć się np. z waloryzacją wynagrodzenia o różnicę wskaźnika wzrostu cen i usług ogłaszanych przez Prezesa GUS. Przedsiębiorca w takiej sytuacji powinien rozpatrzyć, jaka forma płatności ustalonego wynagrodzenia będzie korzystniejsza w dalszym procesie planowania i budowy inwestycji.

Z uwagi na fakt, że okres, w jakim powstają inwestycje energetyczne, ulega sukcesywnemu wydłużeniu, należy brać pod uwagę, że służebność wygasa w skutek niewykonywania jej przez dziesięć lat.

2. Sądowe ustanowienie służebności:
W sytuacji, w której właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z tych urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Do ustanowienia służebności przesyłu na mocy orzeczenia sądu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 626 § 3 k.p.c.).

Dla ustanowienia służebności przesyłu właściwy jest tryb nieprocesowy. Sądem właściwym jest sąd rejonowy w miejscu położenia nieruchomości. We wniosku o ustanowienie służebności przesyłu należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, na których są lub mają być usytuowane urządzenia przesyłowe. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu służebności przesyłu sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia służebności przesyłu są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.

W sentencji postanowienia o ustanowieniu służebności przesyłu sąd powinien określić jej rodzaj oraz sposób wykonywania, a także oznaczyć przebieg lub miejsce usytuowania urządzeń z powołaniem się na mapę sporządzoną przez biegłego sądowego według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, opatrzoną klauzulą właściwego organu do spraw ewidencji gruntów i budynków, stwierdzającą, iż jest przeznaczona do dokonywania wpisów w księdze wieczystej. Mapa stanowi część orzeczenia sądowego.

Przesłanką uwzględnienia przez sąd rejonowy wniosku o ustanowienie służebności przesyłu jest wykazanie, że jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych, a niemożliwe jest ustanowienie tej służebności w drodze umowy. Okoliczności te wykazać powinien wnioskodawca.

Służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy za odpowiednim wynagrodzeniem należnym od przedsiębiorcy na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego, choć dopuszcza się również postać świadczeń okresowych. Niestety, nie ma żadnych ustawowych wskazówek, jak określić wysokość tego wynagrodzenia. Generalnie wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu powinno być ustalone na podstawie cen rynkowych, a jako kryteria pomocnicze należy wziąć pod uwagę: zwiększenie wartości przedsiębiorstwa, którego składnikiem stała się służebność, ewentualne obniżenie wartości nieruchomości obciążonej, straty poniesione przez właściciela nieruchomości obciążonej, na przykład w postaci utraty pożytków z zajętego pod urządzenia przesyłowe pasa gruntu. Na wysokość wynagrodzenia będzie miał wpływ zakres ograniczeń własności nieruchomości, w tym uciążliwość ustanawianego prawa dla właściciela nieruchomości obciążonej. Należy wziąć pod uwagę zarówno rodzaj, rozmiar, położenie, właściwość i sposób eksploatacji urządzeń przesyłowych, jak i rodzaj, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości obciążonej.

Wynagrodzenie uzyskiwane na drodze sądowej jest z reguły niższe od wynagrodzenia umownego.

3. Wydanie decyzji administracyjnej:
Do ustanowienia służebności przesyłu może dojść także w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez starostę na podstawie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010.102.651 -j.t.). Starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Co oznacza, że inwestor uzyskać musi w pierwszej kolejności ostateczną decyzję lokalizacyjną. Zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek. Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości jest obowiązany udostępnić nieruchomość w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ww. ustawie. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej. Decyzja ostateczna stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zezwolenie było udzielone na wniosek tej jednostki.

Porównując praktycznie opisane formy ustanowienia służebności przesyłu stwierdzić należy, ze zazwyczaj najrozsądniejszy jest wybór oparty na konsensusie. Najbardziej dogodną formą będzie więc wypracowanie z właścicielem dogodnych warunków umowy, nawet jeżeli wiązałoby się to z większym nakładem finansowym po stronie przedsiębiorcy. Sądowe rozwiązanie, w przeważającej mierze przypadków, będzie wiązało się z niechęcią właściciela zarówno do przedsiębiorcy, jak i inwestycji oraz może skutkować utrudnianiem w sprawnym przebiegu procesu planistycznego oraz realizacji inwestycji. Jest to również rozwiązanie czasochłonne. Zatem w przypadku braku porozumienia, czy to co do wysokości wynagrodzenia, czy też zakresu służebności, warto zastanowić się niekiedy nad zmianą koncepcyjną lub lokalizacyjną posadowienia urządzeń, gdyż może okazać się że taka zmiana będzie w swoich skutkach o wiele korzystniejsza aniżeli prowadzenie sporów sądowych lub administracyjnych.

 

Małgorzata Owdziej, aplikant radcowski z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni

 

Masz wątpliwości? Potrzebujesz porady specjalisty? Zapytaj eksperta

fot. sxc.hu

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here