Umowy dzierżawy pod projekty wiatrowe (i nie tylko)


Kwestia pozyskania tytułu prawnego do nieruchomości nie dotyczy zresztą wyłącznie energetyki wiatrowej. Odnosi się generalnie do projektów inwestycyjnych w sektorze energetyki odnawialnej, w których zabezpieczenie określonej powierzchni gruntów jest niezbędne (czyli np. także w przypadku instalacji fotowoltaicznych).

Analiza praktyki przedsiębiorstw rozwijających projekty OZE pokazuje, że zasadniczo stosuje się umowy dzierżawy w celu zabezpieczenia tytułu prawnego do gruntu. Jako zaletę tego rozwiązania postrzega się przede wszystkim stosunkowo długi termin obowiązywania takich umów. Przy odpowiednim ukształtowaniu ich treści dopiero po upływie 30 lat umowy te przekształcają się bowiem w umowy zawarte na czas nieokreślony (z możliwością jej wypowiedzenia przez strony). Tym samym gwarantują stosunkowo długi okres eksploatacji inwestycji.

W tym kontekście duże zainteresowanie budzi ostatnie orzeczenie Sądu Najwyższego, które zakwestionowało stosowanie instytucji umowy dzierżawy do lokowania projektów wiatrowych. W wyroku z dnia 5 października 2012 r. (IV CSK 244/12) Sąd Najwyższy przypomniał, że umowa dzierżawy co do zasady przyznaje dzierżawcy prawo używania danej rzeczy (np. nieruchomości) oraz – co ważne – pobierania z niej pożytków. Tymczasem – wedle sądu – „przemieszczające się masy powietrza nad gruntem stanowiącym przedmiot umowy (…), które wprawiają w ruch mechanizm zainstalowanych turbin wiatrowych, produkujący energię elektryczną nie są częścią składową tegoż gruntu (…), a tym samym pożytkiem naturalnym”.

Sąd uznał także, że za pożytek naturalny dzierżawionej nieruchomości nie można poczytywać wytwarzanej przez farmę wiatrową energii elektrycznej. Konkluzja taka doprowadziła sąd do wniosku, że skoro korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji elektrowni wiatrowej nie wiąże się z pobieraniem pożytków z tej nieruchomości, to nie można mówić o umowie dzierżawy sensu stricto. W efekcie do umów przyznających inwestorowi prawo korzystania z nieruchomości na potrzeby eksploatacji elektrowni wiatrowej nie można wprost stosować przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę dzierżawy.

Niemniej sąd przyznał, że omawiana umowa jest rodzajem umowy nienazwanej – zawartej w ramach swobody kontraktowania – do której w zakresie w niej nieuregulowanym mogą mieć odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego normujące umowę dzierżawy (a nie np. umowę najmu).

W efekcie należy uznać, że w kwestiach zasadniczych (a do takich należy zaliczyć czas trwania umowy i możliwość jej wypowiedzenia) przepisy regulujące umowę dzierżawy powinny mieć zastosowanie na zasadzie analogii. Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego nie pociąga za sobą zatem istotnych ryzyk prawnych dla istniejących już projektów wiatrowych. W szczególności należy przyjąć, że zakwestionowanie klasyfikacji danej umowy jako umowy dzierżawy nie powinno wpłynąć na ocenę jej trwałości w zakresie długości trwania umowy czy skutków ewentualnego zbycia nieruchomości przez jej właściciela.

Niemniej należy niewątpliwie uwzględniać powyższy wyrok przy konstruowaniu nowych umów, gdyż wypływają z niego praktyczne wskazówki dla inwestorów. Sądy rozpatrujące omawianą sprawę nie odniosły się bowiem tylko do charakteru umowy, na podstawie której inwestor korzysta z nieruchomości, lecz również do jej pewnych istotnych elementów. I tak, zakwestionowano postanowienia zakładające nieodpłatny charakter umowy do czasu uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę. Rozwiązanie to jest tymczasem bardzo często spotykane w umowach dzierżawy nieruchomości pod farmy wiatrowe. Sądy uznały, że taka regulacja jest sprzeczna z istotą stosunku dzierżawnego. Po wtóre, zastrzeżenia sądów wzbudził brak precyzyjnie określonego przedmiotu dzierżawy przy zawarciu umowy (tj. brak konkretnej lokalizacji obiektów budowlanych wraz z infrastrukturą techniczną). W praktyce częstokroć spotykane są umowy, w których przedmiot dzierżawy określany jest ogólnie (z prawem doprecyzowania po stronie inwestora na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę). W ocenie sądu tego rodzaju podejście może budzić zastrzeżenia.

Konkludując, omawiane orzeczenie może stanowić istotną wskazówkę w procesie przygotowywania wzorców umów niezbędnych dla rozwoju projektów OZE. Szczęśliwie jednak rozstrzygnięcie to nie jest na tyle rewolucyjne, aby podważyć stabilność istniejących już projektów.

 

Maciej Szambelańczyk
Wierciński Kwieciński Baehr sp.k.

Sąd Najwyższy zakwestionował stosowanie instytucji umowy dzierżawy do lokowania projektów wiatrowych, fot. shock264/CC BY 2.0

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here