Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego okiem inwestora OZE


W dniu 16 kwietnia 2014 r., po 18 miesiącach pracy, działająca przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego przyjęła pierwszą wersję kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Obszerny akt ma, w założeniu Komisji, w sposób kompleksowy regulować zagadnienia planowania przestrzennego, realizacji inwestycji budowlanych oraz utrzymania obiektów budowlanych.

Głównym założeniem kodyfikatorów było uporządkowanie i uproszczenie dotychczas obowiązujących w omawianym obszarze regulacji prawnych. Przyjrzyjmy się dokładniej niektórym zaproponowanym przez Komisję rozwiązaniom z punktu widzenia inwestora przedsięwzięcia z zakresu OZE.

Kapitalne znaczenie z tej perspektywy będzie mieć projektowany podział przestrzeni na obszary zabudowane, obszary rozwoju zabudowy oraz obszary o ograniczonej zabudowie; zgodnie z kodeksem w każdym z tych obszarów obowiązywać będą odmienne zasady realizacji zabudowy.

Podziału na obszary dokonywać mają gminy w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Najistotniejszą cechą wyróżniającą obszar rozwoju zabudowy na tle pozostałych będzie obowiązek sporządzenia dla niego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „plan”). Sporządzenie planu będzie obligatoryjne również dla niektórych terenów położonych w innych obszarach, na których wskazane jest ograniczenie zabudowy, takich jak tereny zagrożenia powodziowego, pasa nadbrzeżnego czy parki kulturowe. Dla pozostałych terenów jego uchwalenie będzie fakultatywne. Ma to istotne znaczenie, ponieważ na obszarze objętym obowiązkiem sporządzenia planu do czasu wykonania tego obowiązku nie będzie możliwa realizacja inwestycji wymagających zgody budowlanej (tj. pozwolenia na budowę lub milczącej zgody na roboty objęte zgłoszeniem budowlanym), za wyjątkiem realizacji inwestycji celu publicznego. Co więcej, zgodnie z projektem kodeksu, budowa niektórych obiektów, m. in. elektrowni wiatrowych o mocy przekraczającej 500kW oraz składowisk odpadów, będzie dozwolona tylko na obszarach, na których obowiązują plany. Powyższe może powodować opóźnienia w prowadzeniu inwestycji na takich terenach, szczególnie w razie przedłużania się prac nad sporządzaniem planów.

Kolejną nowością będzie zniesienie instytucji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Projektowany kodeks wprowadza zasadę, że inwestowanie na obszarach nieobjętych planami (i dla których nie ma obowiązku ich sporządzenia) będzie możliwe na podstawie samej zgody budowlanej, pod warunkiem zgodności zamierzonej inwestycji z prawem oraz obowiązującym na danym terenie porządkiem przestrzennym – w tym przede wszystkim z aktualną funkcją nieruchomości. Funkcje nieruchomości dopuszczalne w poszczególnych obszarach oraz ogólne warunki ich zabudowy normuje kodeks; warunki szczegółowe będą określane w zgodzie budowlanej.

Dla inwestorów niepewnych, czy planowany przez nich obiekt będzie zgodny z obowiązującym porządkiem przestrzennym, kodeks przewiduje nową instytucję – przyrzeczenie inwestycyjne. Przyrzeczenie będzie wydawane na wniosek inwestora przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) w formie decyzji administracyjnej, a jego treścią będzie stwierdzenie zgodności planowanej inwestycji z obowiązującym na danym obszarze porządkiem przestrzennym. W razie niezgodności projektowanej inwestycji z tym porządkiem wójt wyda decyzję o odmowie przyrzeczenia budowlanego. W przypadku przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (takich jak np. farmy wiatrowe) do wydania przyrzeczenia inwestycyjnego konieczne będzie wcześniejsze uzyskanie przez inwestora decyzji środowiskowej. Przyrzeczenie będzie wiążące dla starosty przy wydawaniu zgody budowlanej, jeżeli wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowalne zostanie złożone w ciągu trzech lat od daty wydania przyrzeczenia. Taka instytucja pozwoli na stabilizację procesu inwestycyjnego i zmniejszenie ryzyka ponoszonego przez inwestora przy planowaniu i projektowaniu inwestycji.

Wspomniane wyżej rozwiązania to tylko niektóre z licznych zmian zaproponowanych w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Z pełną treścią projektu można zapoznać się tutaj.

W dniu 7 lipca 2014 r. upłynął termin na zgłaszanie uwag i propozycji do projektu kodeksu. Uwagi te są obecnie przedmiotem analizy Komisji Kodyfikacyjnej. Zgodnie z obowiązującym harmonogramem prac Komisji gotowy projekt ustawy ma zostać przedstawiony Ministrowi Infrastruktury i Rozwoju w styczniu 2015 r.

Karolina Barwińska
aplikant radcowski
Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni

Masz wątpliwości? Potrzebujesz porady specjalisty? Zapytaj eksperta

fot. freeimages.com

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here