Dzierżawa gruntów pod projekty OZE – zmiany w prawie


W otoczeniu prawnym dotyczącym instalacji odnawialnych źródeł energii nastąpiły ostatnio istotne zmiany. Pod koniec 2015 roku, 29 grudnia, Sejm przyjął ustawę nowelizującą ustawę z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (dalej jako „Ustawa o OZE”), która wydłużyła okres vacatio legis rozdziału 4 Ustawy o OZE wprowadzającego system aukcyjny o kolejne pół roku (wejdzie on w życie 1 lipca 2016 r.). Należy jednak zauważyć, że przepisy odnoszące się do działalności w zakresie wytwarzania zielonej energii nie ograniczają się jedynie do Ustawy o OZE. Przykładem regulacji mogącej mieć istotne znaczenie dla potencjalnych inwestorów jest choćby ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2015 r., poz. 1433, dalej jako „Ustawa”).

Ustawa wprowadza między innymi nowe zasady dotyczące podziału nieruchomości rolnej czy odnoszącego się do niej prawa pierwokupu. Jednak najistotniejsze znaczenie z punktu widzenia inwestorów planujących budowę instalacji OZE (w tym np. farm wiatrowych) są regulacje dotyczące formy zawarcia umowy dzierżawy na okres powyżej 5 lat.

Jako że kwestia dopuszczalności zawierania umów dzierżawy w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych „pod wiatraki” była już wielokrotnie omawiana, należy jedynie zasygnalizować, że w praktyce wieże turbin wiatrowych, co do zasady, stawiane są na gruntach zabezpieczonych umowami dzierżawy. Z tego powodu regulacje wprowadzone Ustawą powinny zwrócić szczególną uwagę potencjalnych inwestorów.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Ustawy umowę dzierżawy nieruchomości rolnej albo jej części na okres ponad 5 lat zawiera się w formie aktu notarialnego. Jest to o tyle istotne, iż obecnie w praktyce umowy dzierżawy zawierane w formie aktu notarialnego są rzadkością (dominują umowy zawierane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi).

W następstwie tej regulacji, w związku z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, umowa dzierżawy nieruchomości rolnej zawarta na okres ponad 5 lat w formie innej niż akt notarialny będzie nieważna („jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna”).

Wymaga jednak analizy, czy i w jakich wypadkach nieruchomości wykorzystywane pod budowę farm wiatrowych będą nieruchomościami rolnymi. Ustawa wprowadza bowiem autonomiczną definicję nieruchomości rolnej – w jej świetle jest to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego (a więc „nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”), z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Tym samym zakres zastosowania definicji z Kodeksu cywilnego doznaje znacznego ograniczenia.

Takie zdefiniowanie nieruchomości rolnych ma istotne znaczenie praktyczne. W większości przypadków bowiem farmy wiatrowe budowane są na gruntach, dla których istnieją miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego – same nieruchomości są natomiast oznaczone jako przeznaczone pod elektrownie wiatrowe (czyli na cele inne niż rolne). W przypadku dzierżawy tych nieruchomości nie będzie zatem potrzeby stosowania formy aktu notarialnego dla zachowania ważności umowy dzierżawy.

Problem pojawia się jednak w przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a sama farma wiatrowa budowana jest w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm.). W takim wypadku umowa dzierżawy nieruchomości, na której ma zostać wybudowana wieża z turbiną wiatrową, będzie musiała być zawarta w formie aktu notarialnego (oczywiście pod warunkiem, że będzie ona zawarta na okres ponad 5 lat).

Taka sama procedura zawierania umów będzie dotyczyła elementów farmy wiatrowej, które niekiedy znajdują się poza terenem przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na budowę elektrowni wiatrowych – np. dróg dojazdowych.

Na marginesie można zaznaczyć, że przepisy Ustawy nie wpływają na formę zawierania umów ustanawiających służebność przesyłu (zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego – „forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”).

Ustawa wejdzie w życie 1 maja 2016 r. – od tego czasu przepisy o formie zawarcia umowy dzierżawy znajdą zastosowanie do nowych tego typu umów. Natomiast w odniesieniu do umów zawartych przed jej wejściem w życie, zgodnie z art. 22 Ustawy, stosować się będzie przepisy dotychczasowe. Wynika z tego, że nie będzie konieczności dokonywania zmiany formy umów już zawartych. Pewne wątpliwości może natomiast budzić sytuacja wprowadzania zmian (aneksowania) już zawartych umów. Kwestia ta nie została wprost uregulowana w Ustawie. Wydaje się, że niewielkie zmiany zawartej (przed 1 maja 2016 r.) umowy dzierżawy będą mogły nastąpić w takiej formie, w jakiej sama umowa została pierwotnie zawarta. Jednakże w przypadku zmian dalej idących, polegających na przykład na rozszerzeniu przedmiotu dzierżawy, nowe przepisy powinny znaleźć zastosowanie i przy umowach dłuższych aniżeli na 5 lat konieczne będzie – dla aneksowania umowy – zastosowanie formy aktu notarialnego.

Maciej Szambelańczyk, radca prawny, partner w Kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr sp. k.
Krzysztof Sikorski, LL.M., aplikant radcowski w Kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr sp. k.

fot. C.We/freeimages.com

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here