Doradca mieszkaniowy za MILION DOLARÓW

Polscy inwestorzy czekają na takiego asystenta

Branża mieszkaniowa jest cenionym przez inwestorów sposobem na osiąganie dodatkowego dochodu. Przed zakupem nieruchomości każdy starannie analizuje dostępne opcje i dopiero po głębokim namyśle podejmuje decyzję. Na ile była ona trafna, okazuje się zazwyczaj post factum. Na szczęście, dzięki technologii cyfrowej wybór będzie znacznie łatwiejszy.

Asysta sztucznej inteligencji

Amerykańska firma Zillow zaprzęgła sztuczną inteligencję do analizy zdjęć zamieszczanych w ogłoszeniach dotyczących nieruchomości już w 2006 roku. Na ich podstawie system określa standard mieszkania/domu i w sposób zautomatyzowany (na podstawie wbudowanego algorytmu) szacuje wartość nieruchomości. Trafność tej wyceny była daleka od oczekiwań, więc system został udoskonalony po raz pierwszy w 2011 roku. Ale i po tej modernizacji margines błędu wciąż był na poziomie 10 tys. dolarów.

fot. pxhere.com

W 2018 roku firma zastosowała niekonwencjonalne podejście. Ogłoszony został konkurs. Na platformie Kaggle zaoferowano jeden milion dolarów autorom najlepszego rozwiązania. W styczniu tego roku wyłoniono laureata. Zwycięski zespół zaprojektował algorytm o 13% skuteczniejszy niż stosowany przez Zillow do tej pory. Oznacza to, że margines błędu w wycenie mieszkania zmniejszy się o 1300 dolarów. Programiści osiągnęli progres dzięki wykorzystaniu sieci neuronowych oraz poszerzeniu zakresu analizowanych danych m.in. o dane kontekstowe, jak np. poziom hałasu w pobliżu domu.

Takie portale pozwalają znajdywać mieszkania poniżej ceny rynkowej lub w cenie niezawyżonej. Zaczynają bardziej pełnić rolę asystenta niż zbioru ogłoszeń.

fot. pxhere.com
Polski rynek mieszkaniowy

Polacy kupują coraz więcej, chociaż przewidywania ekspertów na rok 2019 mówią o wyhamowaniu liczby oddawanych do użytkowania mieszkań, co jest kontynuacją trendu sprzed końca ubiegłego roku. Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedzi należy szukać w czynnikach, które wpływają na tempo branży mieszkaniowej.

1

Pierwszym z nich jest zamożność ludzi. Naród bogaty skłonny jest do zakupu droższych mieszkań, co może skutkować mniejszą liczbą nowych lokali, ale oferowanych po znacznie wyższej cenie.

2

Drugim czynnikiem są ceny gruntu. Te z kolei mają tendencję do wzrostu, między innymi z uwagi na rosnącą liczbę ludzi i tym samym rosnący popyt na grunty.

3

Trzecim czynnikiem jest sama branża budowlana, która boryka się z brakiem rąk do pracy, rosnącym kosztem roboczogodzin, a także surowców. To destabilizuje sytuację na rynku deweloperskim i tym samym zwiększa ryzyko utraty ciągłości branży.

4

Ostatnim i najważniejszym czynnikiem, który decyduje o kondycji branży budowlanej jest inflacja. Im wyższa inflacja, tym zazwyczaj wyższe stopy procentowe i tym samym koszt kredytów mieszkaniowych. Na ten wskaźnik ekonomiczny wpływ ma ilość pieniądza w obiegu. Im więcej jest pieniędzy, tym ceny za określone dobra rosną. Po drugie na inflację ma wpływ cena dolara, który wpływa m.in. na ceny surowców.

Analizując ceny mieszkań można zauważyć, że po kryzysie gospodarczym w 2008, przed którym ceny nieruchomości osiągnęły swój szczyt, w ostatnich latach cena za metr kwadratowy znowu urosła do poziomu sprzed 10 lat. Mimo to zakup mieszkania na wynajem jest coraz bardziej popularny. Kuszą stosunkowo wysokie stopy zwrotu, które w ostatnim czasie lekko spadły, z przeciętnej wartości 5,35 % do 5,25%.

Duża liczba mieszkań na rynku skłania potencjalnych inwestorów do szczegółowej analizy rynku, uwzględniającej wiek mieszkania, jego standard, konieczność przeprowadzenia remontu i jego koszt, no i najważniejsze, przewidywany zysk z tytułu wynajmu lub natychmiastowej odsprzedaży (flipping).

fot. publicdomainpictures.net

Ta ostatnia forma inwestowania w nieruchomości staje się coraz bardziej popularna, bo stosunkowo niewielki wkład finansowy w renowację daje szanse na niemały zysk. Aby wyręczyć inwestorów w mozolnym procesie poszukiwania okazji, powstały portale, które na podstawie wybranych preferencji, tj. cena, lokalizacja, stan prawny, etc. przesyłają powiadomienia. Co ciekawe, stosowane przez nie algorytmy wydają się być skuteczne, bo użytkowników tych stron stale przybywa.


REO POLECA

📻 GRZEGORZ LINDENBERG: SI/AI najpierw zabierze nam pracę, a potem skompromituje?