Decyzja o warunkach zabudowy czy miejscowy plan – trudna decyzja dla inwestora


W myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tam, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co ma zrobić inwestor zainteresowany lokalizacją, gdzie nie ma planu? Czekać i naciskać na władze lokalne, żeby go uchwaliły? Czy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy?

Jeżeli inwestor zdecyduje się na decyzję o warunkach zabudowy, napotka szereg utrudnień. Pierwszym może okazać się klasa gruntu, na którym będzie chciał zlokalizować swoją inwestycję. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymaga, aby zmiana przeznaczenia gruntów klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne dokonała się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W nowelizacji ustawy ustawodawca wyłączył możliwość lokowania inwestycji na gruntach chronionych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może, niezależnie od innych uwarunkowań, skutecznie uniemożliwić jakiekolwiek inwestycje.

Procedura wydawania decyzji o warunkach zabudowy też nie jest łaskawa dla inwestora. Istotne znaczenie ma w niej określenie kręgu stron oraz doręczanie im zawiadomień w sprawie.

A stron postępowania o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji odnawialnych źródeł energii może być niemało, szczególnie przy elektrowniach wiatrowych. O tym, kto będzie stroną takiego postępowania, decyduje zakres oddziaływań zamierzenia inwestycyjnego. W ten sposób określony zostanie krąg osób, których prawa do korzystania z nieruchomości mogą zostać naruszone przez oddziaływanie zamierzonej inwestycji. Oddziaływanie akustyczne elektrowni wiatrowych będzie w takim przypadku czynnikiem bardzo istotnym. Szum aerodynamiczny jest nieunikniony, a projekty budowy elektrowni wiatrowych są bardzo restrykcyjnie traktowane pod względem oceny poziomu hałasu i wypełnienia obowiązujących norm. Szum ten to hałas rzędu 40-45 dB, co może być odczuwalne w promieniu kilkuset metrów, skutkiem czego w postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla takiej inwestycji mogą być zaangażowani wszyscy okoliczni mieszkańcy.

Ustawodawca wprawdzie stosuje dla tej procedury przepisy przewidziane dla wydawania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, nie zdecydował się jednak na zastosowanie ułatwienia, jakim jest zawiadamianie stron poprzez obwieszczenie. Przy wydawaniu decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego tylko inwestor oraz właściciele i użytkownicy wieczyści gruntów, na których ma być zlokalizowana inwestycja, otrzymują zawiadomienie na piśmie. Pozostałe strony są zawiadamiane poprzez obwieszczenia oraz w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób. Zgodnie z art. 49 kodeksu postępowania administracyjnego doręczenie takie uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia publicznego ogłoszenia. W postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wszystkie strony muszą być powiadamiane zgodnie z art. 39 kodeksu postępowania administracyjnego, tzn. za pokwitowaniem przez operatora pocztowego, pracowników organu lub przez inne upoważnione osoby lub organy. Taki tryb doręczania, szczególnie w przypadku, gdy stron jest dużo, znacznie przedłuża całe postępowanie.

Im więcej stron w końcu, tym większa szansa, że od decyzji zostaną złożone odwołania, oraz że będzie ona następnie skarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego czy też później uruchomione zostaną tryby nadzwyczajne z kodeksu postępowania administracyjnego, w postaci wznowienia postępowania czy stwierdzenia nieważności decyzji.

Prawidłowo złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi być rozpoznany przez organ. Postępowanie inicjuje więc inwestor. W przypadku miejscowego planu zagospodarowania inicjatywa taka przypisana jest wójtowi, a ewentualne wnioski inwestora mają charakter jedynie intencjonalny.

Jednakże samo postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed organem pierwszej instancji nie powinno trwać długo – przy zachowaniu przed organ terminów z kodeksu postępowania administracyjnego inwestor może się spodziewać decyzji w terminie dwóch miesięcy. Z kolei procedura przy uchwalaniu planu zagospodarowania przestrzennego jest znacznie dłuższa. Najpierw uchwalane jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego celem określenia polityki przestrzennej gminy. Dopiero potem – wszczynana jest procedura planistyczna. Przewiduje ona szereg etapów, w tym konsultowanie projektu planu (uzgodnienia i opinie). Oczekiwanie na zakończenie tego procesu trwać może nawet kilka lat. Dodatkowo należy pamiętać, że koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy. W niewielkich gminach pojawiają się problemy ze zgromadzeniem środków na przeprowadzenie całej procedury, więc nie zawsze można liczyć, że gmina od razu przystąpi do prac. Nie jest do końca jasne, czy inwestor może takie prace finansować. Co do inwestycji celu publicznego ustawa wprost przewiduje, że inwestor jest obciążony kosztami sporządzenia planu, w takiej części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego. W przypadku budowy obiektów OZE nie ma przepisu wskazującego taką możliwość, ale również nie przewidziano zakazu. Jeżeli inwestor decyduje się na taki krok, podniosą się koszty całej inwestycji.

Plan zagospodarowania przestrzennego jest za to aktem znacznie stabilniejszym niż decyzja o warunkach zabudowy. Plan wchodzi w życie w terminie w nim wyznaczonym, nie krótszym niż 14 dni od daty publikacji. Jeśli wojewoda nie podważy go w terminie 30 dni w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego, plan może być wzruszony poprzez skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Przestanie obowiązywać dopiero wówczas, jeżeli Sąd uwzględni taką skargę i stwierdzi jego nieważność.

Jednoczesne prowadzenie obu procedur, choć nie wyłączone, może doprowadzić do zawieszenia postępowania lokalizacyjnego. Inwestor musi więc oszacować ryzyko, uwzględnić czynnik czasu i podjąć decyzję, która droga będzie dla niego korzystniejsza.

Paulina Wach
Aplikant radcowski

Masz wątpliwości? Potrzebujesz porady specjalisty? Zapytaj eksperta

Farma wiatrowa, fot. sxc.hu

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here